Los garajes y la protección de patrimonio.
Los garajes y la protección de patrimonio se relacionan en la medida que los inmuebles se crean o modifican en un espacio calificado considerado de valor.
Esa regulación se refiere al número de plazas de aparcamiento en edificios de nueva construcción necesarios por cada proporción en metros cuadrados de vivienda edificada. Regula las dimensiones de cada plaza en altura, anchura y longitud.
También regula la pendiente máxima en rampas de acceso a plantas de garaje subterráneas, así como la anchura entre pasillos y el radio de giro.
Los aparcamientos que se construyen sujetos a esta regulación deben ajustarse además a unas normas de protección patrimonial.
Los garajes y la protección de patrimonio. Tipos de suelo y geología.
Un aspecto que influye mucho cuando se trata de la construcción de aparcamientos en nueva obra es el tipo de suelo.
En poblaciones localizadas en zonas de montaña el suelo es de piedra. En algunos casos se trata de un suelo mixto de tierra y arena mezclado con rocas. Sin embargo, estas rocas pueden ser de diversos tamaños.
En la Comunidad de Madrid puede ser el caso de poblaciones como Miraflores de la Sierra que está clavada en la propia montaña. Si sitúa a una altitud de cerca de 1.150 metros y reposa sobre el Sistema Central de la cordillera que es mayoritariamente de granito.
Poblaciones como El Molar en el norte de Madrid presentan una situación parecida. Esta población se sitúa justo en el límite de una falla geológica en donde todo el suelo es sólido y rocoso. Se trata de un suelo de piedra caliza compacto cuya estructura sedimentaria se sitúa en contacto con la roca granítica de la montaña al norte y las arenas sedimentarias al sur.
Geotecnia y obra civil.
Esas dos poblaciones antes mencionadas se sitúan sobre un suelo rocoso muy distinto.
Cuando la población se sitúa sobre un suelo de tipo granítico es posible que sea totalmente compacto. También puede ser compacto en ciertos tramos y junto con barros, tierras y sedimentos de la propia montaña, esté lleno de rocas desprendidas de gran tamaño.
En espacios céntricos si ocurre esto es posible que esas rocas de gran tamaño no sea posible moverlas. El suelo en muchos casos es de roca madre.
Eso quiere decir que es entero de roca sólida y constituye el suelo en sí de manera que su voladura o fractura puede afectar gravemente la cimentación y estabilidad del resto de inmuebles cercanos así el de la propia estructura que se trata de construir.
El trabajo y esfuerzo necesario para acometer una obra en esas condiciones puede resultar del todo impracticable.
Crear espacios de aparcamiento en estos lugares obliga a desistir o bien adaptar la norma en la construcción de aparcamientos subterráneos de nueva obra.
En otros casos como el ejemplo de la segunda población que se mencionaba, el suelo de roca caliza será más asequible en un sentido geotécnico.
La roca caliza se puede cortar con más facilidad y puede ser perforada sin tanto riesgo. Es más blanda y moldeable. También se puede quebrar, pero es mucho más fácil de trabajar.
Los suelos de tipo calizo se encuentran en algunos espacios del norte y este de la Comunidad de Madrid. En el norte y oeste predominan los suelos graníticos. No obstante, la mayoría de los terrenos suele ser arenoso de tipo sedimentario a veces mezclado con espacios rocosos de poca potencia geológica.
Cuevas, aguas subterráneas y patrimonio.
En el sur de la Comunidad de Madrid se encuentran también suelos sedimentarios, pero de rocas más blandas y además con gran cantidad de arenas y tierra.
Estas rocas sedimentarias son sobre todo sulfatos compactados que presentan una dureza muy baja. Son lo que se conocen como yesos y presentan la dureza más baja que existe a nivel geológico.
No obstante, ese yeso compactado durante miles de años forma enormes extensiones de llanuras, cerros y cortados.
Su roca es blanda, pero también muy compacta. En algunos casos ese yeso está en contacto con terrenos calizos.
Hay numerosas localidades situadas al sur de Madrid asentadas sobre suelo calizo y de yeso. Es el caso de Chinchón, Titulcia y Ciempozuelos.
Estas localidades son muy conocidas por las numerosas cuevas que se han excavado en el suelo durante siglos.
Las cuevas en cuestión tenían varios propósitos. El propósito principal era el de lograr un mayor espacio en la vivienda.
Disponer de sótanos y salas para almacenamiento aumentaba el patrimonio particular. Algunas veces estos espacios se comunicaban mediante túneles y pasadizos.
Bodegas para conservación
En estas localidades mencionadas de la zona sur, así como muchas otras, construir espacios subterráneos era muy útil para conservar alimentos y bebidas protegidos de la luz y el calor.
De esta manera se construyeron una gran cantidad de pequeñas bodegas, la mayoría particulares, en donde conservar sobre todo el vino.
El suelo de yeso es muy fácil de excavar porque la roca es muy blanda. No obstante, este material tan blando presenta a veces un problema y es que resulta muy poroso y permeable al agua.
Cauces artificiales bajo tierra.
En Ciempozuelos existen numerosa minas y cauces de agua que fueron excavados en época musulmana para su aprovechamiento particular en las casas y como riego en campos de cultivo agrícola.
Cuando se producen las lluvias el agua comienza a circular desde los espacios de captación hacia la población de Ciempozuelos mediante esos cauces artificiales. El agua comienza a circular a través de estas canalizaciones recorriendo todo el suelo del pueblo para salir por el lado de menor altitud cerca de las huertas próximas al río Jarama.
Cuando se ejecutan obras de nueva construcción en solares de esta población, al excavar el suelo, aparecen estos túneles, así como aguas freáticas.
En la actualidad se está elaborando un mapa de estos túneles y minas de agua con dos objetivos.
En primer lugar, para ponerlos en valor como patrimonio histórico de la ciudad. Y segundo lugar para trazar un plan de reconducción de aguas que no ponga en peligro la cimentación de las viviendas ya construidas.
Construir bajo tierra en estos espacios supone un riesgo de inundación. Una estancia subterránea puede estar vacía y más adelante llena de agua por la filtración del agua.
Eso impide la construcción de garajes y aparcamientos en un segundo nivel subterráneo. A veces incluso en un primer nivel tampoco es posible. De esta manera la construcción de los garajes y la protección de patrimonio se ven muy comprometidos por su dificultad.
En la actualidad se trata de unificar el criterio de construcción para evitar la destrucción de estos espacios históricos y también evitar el riesgo futuro de derrumbes por el colapso de muros y cimientos.
Auge inmobiliario y aplicación de normativas existentes.
En el año dos mil comenzó la construcción masiva de viviendas con el auge inmobiliario en todo el territorio nacional. Las constructoras siguieron al pie de la letra las normativas y reglamentos de cada localidad. De este modo cimentaron como lo harían en cualquiera de sus obras anteriores.
Existe una ley y procedimiento que tiene en cuenta cualquier hallazgo en el subsuelo susceptible de ser patrimonio arqueológico.
La existencia de minas de agua de época musulmana, así como túneles bajo la ciudad, aunque conocidos por todos los habitantes de Ciempozuelos desde siempre, no fueron estudiados de manera oficial en ningún momento.
Por tanto, estos hallazgos no fueron reconocidos como tal a falta de estudios futuros que determinasen toda la red en su conjunto como valor patrimonial.
De esta manera cuando aparecía algún túnel, se consideraba que era parte de alguna canalización de aguas subterráneas en desuso o una estructura particular de creación reciente por parte el dueño del inmueble situados bajo patios y corrales rurales.
Los garajes y la protección de patrimonio no tuvieron cabida en este escenario porque no existían de manera oficial estudios que certificasen la importancia de estas edificaciones y túneles encontrados.
A día de hoy existen borradores para su estudio, pero tampoco hay oficialmente un criterio unánime.
Soluciones de ingeniería.
La solución que se dio por parte de las empresas constructoras, cuando se excavaba el terreno y aparecía alguno de esos túneles fue la de tapiar la entrada con ladrillo o rellenar varios metros con un muro de hormigón.
Esa fue la solución en muchas construcciones para esquivar el problema del agua quedando toda la red de túneles bloqueada en varios puntos.
Los problemas aparecieron cuando lo hizo el agua. Un cauce que simplemente se bloquea obliga al agua a buscar una salida.
Muchas veces lo hizo inundando espacios cercanos. En otros cuando el caudal era más grande lo hizo socavando los cimientos y muros que encontró a su paso para abrirse camino.
Además, toda la red original estaba calculada para unos caudales y unas fuerzas de flujo uniformes. Si se varían las condiciones dinámicas y estructurales bloqueando algunos pasos, toda la estructura subterránea queda en varios sectores debilitada por sobrecarga de caudal.
En la actualidad se trata de solucionar este problema. Por una parte, construyendo un mapa completo de los túneles existentes. En segundo lugar, verificando su solidez y estabilidad. Por último, reconduciendo los túneles interrumpidos mediante tuberías y canalizaciones que restablezcan la circulación de agua original.
Muchos de estos túneles servían para canalizar agua en su base. También servían como caminos subterráneos mediante aceras y altillos elevados sobre el agua que servían para andar sobre ellos.
Los garajes y la protección de patrimonio presentan un posible conflicto de intereses. Por una parte la ley protege estas estructuras si consideran de manera oficial como edificaciones históricas.
Y por otro lado, la conservación de estos túneles a su paso por propiedades de nueva construcción, obliga a renunciar al beneficio económico de muchísimos metros cuadrados de garaje.
Futuro previsto.
En el futuro está previsto realizar un mapa completo de todo este complejo situado bajo la localidad para ponerlo en valor.
En el borrador de dicho proyecto está previsto que varios de sus tramos sean visitables a nivel turístico.
Es algo que se lleva planteando desde hace casi dos décadas con cuatro equipos de gobierno y coaliciones diferentes pero que tal vez hoy esté un poquito más cerca.
También es necesario destacar que este caso de las minas de agua de Ciempozuelos no es un caso aislado. Existen muchas localidades repartidas por todo el territorio nacional en donde la aplicación de medidas de protección patrimonial, no llegaron a tiempo.
De este modo, una vez construidos ya todos esos cientos de nuevas viviendas y promociones inmobiliarias, resulta del todo inviable su rectificación por resultar muchísimo más dañino a nivel patrimonial además de enormemente costoso.